住宅ローンについて
夢のマイホームを手に入れるとき、ほとんどの人は住宅ローンを借りることになると思います。
その際に、必ず事前に「銀行の事前審査」があります。この審査によっては、借りられなかったり、
借入額や金利などに制約が出る場合もありますが、いったい何を審査されているのでしょうか？
「平成24年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書（国土交通省住宅局）に興味深いデータが掲載されています。
住宅ローン等に関する融資審査についてです。「審査」は、銀行や銀行が提携する保証会社の審査基準に照らして、借りる人が返済可能かどうかを判断して融資を決めるもになります。
下記が金融機関が審査する際の項目としているもので、上位8つが重視されています。
※（）内は金融機関が審査する割合です。
住宅ローン審査に通る8つのポイント
| ■完済時の年齢（99.4％） | 完済時年齢は80歳未満までというのが多いです。 |
| ■借入時の年齢（98.1％） | 借入時の年齢については、一般的に、20歳以上70歳までが多いですが、50歳で返済期間30年のローンが簡単に組めるかというと、定年後の返済期間が長いため、返済期間を短くしなければ借りられないということもあるので要注意です。 |
| ■返済負担率（97.9％） | 返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割ったもの。源泉徴収票の税込み年収が300万円でローンの年間返済額が75万円なら、返済負担率は25％になる。一般的に銀行では、この返済負担率を年収などに応じて、25％～40％程度です。 |
| ■勤続年数（96.6％） | 勤続年数が長いほど収入が安定しているとみなされるため有利になります。一般的には、勤続3年以上が条件の目安になります。 また、残念ながら派遣社員や契約社員は融資対象外とする金融金が多く、雇用の安定性が低いと見られています。 |
| ■年収（95.6％） | 一般的には年収300万円以上が最低年収条件としている金融機関が多いです。 |
| ■担保評価（95.5％） | 一般的に融資を受ける際、物件には担保として銀行の抵当権をつけます。銀行は担保について、土地や建物をいくら程度と評価するか、権利関係や建築基準法など法規上の問題がないか、などを調べます。銀行の評価額以上を借りることは難しく、必ずしも物件価格＝担保価値ではないことに注意しましょう。 |
| ■健康状態（95.1％） | 住宅ローンを使うと、団体信用生命保険（団信）の加入が審査の条件となります。団信とは、住宅ローンの返済中に、 ローン契約者が死亡した場合、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払い、ローンが完済となる制度。生命保険なので、極端に健康状態が悪い場合は住宅ローンが使えない場合もあります。 |
| ■債務（借金）状況や返済履歴（89％） | 先ほどの返済負担率では、借りようとしている住宅ローンに限らず、カードローンなどの借り入れの返済額も合計して計算されます。 既に借金がある場合は、住宅ローンの借入額が減ってしまう場合もあるので、事前に返済して借金をなくしておいた方がいいでしょう。 カードローンなどで返済が滞った履歴があると、審査ではかなり不利になってしまいます。 |
固定金利と変動金利について
人生3大支出の中で一番大きい、住宅ローン。
家族が幸せに暮らせるために、家づくりが終わってからも、「お金」の心配がないように、
「借りれる金額」ではなく、「返済できる金額」で考えましょう。
固定金利と変動金利のちがい
固定金利は借入期間がずっと同じ金利で、総返済額が借入した時にわかります。
それに比べて、変動金利は半年ごとに金利の変更があり、総返済額は返済終了までわかりません。
固定金利は変動金利よりも金利が高いので、借入できる金額は少なくなります。
では、どれくらい違うのか。
| 毎月の返済額が70,000円で考えた場合 | 変動金利1％ 35年返済の場合は、借入金額が2,479万円 |
| 固定金利2％の場合では、借入金額が2,113万円になります。 |
その差は366万円になります。
| 借入金額を3,000万円で考えた場合 | 5年返済 変動金利1％の場合、毎月の返済額は84,600円 |
| 固定金利2％の場合、毎月の返済額は99,300円になります。 |
変動金利に比べてその差は+14,700円にも！
しかし、10年後に金利が2％上がり、変動金利が3％になると、残額が2,247万円残っているので、毎月の返済額は106,500円になります。固定金利に比べて、その差は+7,200円になります。
固定金利は変動金利に比べて、変動がないので、ライフプランを考えやすいと思います。しかし、変動金利の方が金利が低いため、金利が低い状態が続くと、固定金利に比べて、かなり総支払額は少なくてすみます。
あなたのライフスプランによって、固定金利か変動金利かどちらがベストなのか検討してください。
金利が1%変わると、総返済額は○○万円も変わります。
| 金利が変わると、総返済額や毎月の返済額がかわるのは理解していただいたでしょうか。 では、金利が1％変わると、どれくらい返済額がかわるのかみてみましょう。 借入金額を2,500万円で35年返済では、 いつか家を建てるなら金利の低い時に借入している方が、絶対にお得です！ |
変動金利の未払い利息（1.25倍ルール）
変動金利の場合、金利は半年毎に見直しますが、５年間の間は返済額の変更は無く、
５年後の返済額見直しの時期が来ても、返済額は1.25倍までと抑えており、急激な返済額の上昇にはならないようになっています。
たとえば、毎月返済額が8万円の場合では、1.25倍ですから、10万円を超えてくる分はその時は支払わなくてもいいようになっています。
ここで、なんて優しい基準があるんだ！と思って、変動金利にしようと思った人は危険ですよ。
返済額の急激な上昇は抑えてありますけど、金利の上昇には制限がないんですね。
返済額は抑えられているのに、金利に制限がないということはどういうことか。
少ない返済額で高い金利の場合、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金が減らなくなる。
最悪のケースでは、利息＞返済額という返済額を全て利息にあてても足らず、利息の未払いまで発生することもあります。
当然、元金は全く減りません。この場合、残高が減るのではなく、どんどん増えていくことになります。
そして、返済期間終了時、残高が残っていれば、一括返済です。
返済負担率とは
年収に占める返済額の割合を、返済負担率といいます。年収300万円、年間返済額が90万円なら、返済負担率は30%です。
住宅ローンの審査において、個人信用情報についで、基本となる項目です。基準となる返済負担率は、金融機関によってちがいます。
住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満の人は返済負担率30％以下、年収400万円以上の人は返済負担率35％以下と決められてお り、この水準をクリアしないと融資が受けられません。 ※ここで計算される返済負担率は、車ローンやカードローンなどの返済額も含んで計算された「すべての返済額」になります。 よく忘れがちですが、携帯電話も分割で購入されている方は、もちろん返済額に含まれます。
例えば、フラット35で、年収300万円 車ローンの毎月返済が3万円の場合
年収300万円なので、返済負担率は30％ですから、年間返済額は90万円になります。
年間90万円を12か月で割ると、月7.5万円ですよね。
それから、車のローンが毎月3万円の返済ですから、7.5万円‐3万円＝4.5万円になります。
ですから、住宅ローンを組む場合は毎月の返済が4.5万円までの借入しかできないと言うことです。
ちなみに毎月返済額4.5万円 返済期間35年 金利2％でしたら、借入金額は約1,360万円になります。
多く借入をお考えの方は出来るだけ、現在のローンを返済される方が借入金額は多くなります。
しかし、借入金額が多いということは、返済額も多くなると言うことです。しっかりとした資金計画をたて、
毎月返済できる金額で借入金額を決めましょう。
約8割の方が住宅ローンで失敗しているという事実‥‥
「資金計画」がしっかり出来ていないと、せっかく理想の住宅を手に入れたとしても、 ローンの返済に追われたり、子供の成長とともに必要な教育資金が出しづらかったりしてしまいます。
この話は、決して大げさなものではなく、資金計画の軸である「住宅ローン」選びを、 実に8割の方が失敗しているというデータもあります。
そこで、私たちスケッチハウスでは、家づくりを考えられている方に対して、 「無料資金計画相談」を毎月予約制でおこなっています。
家づくりに不安のある方は、お気軽にご相談ください。